Odpočet úroků z hypotéky: kdo má nárok a jak ušetřit na daních

Pokud jste financovali bydlení hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, banka vám na začátku roku posílá potvrzení o zaplacených úrocích. Právě ty si můžete za určitých podmínek uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně a snížit si tak daňovou povinnost.

Co znamená „odpočet úroků“ a jak funguje

Odpočet úroků nesnižuje daň přímo, ale snižuje základ daně. V praxi to znamená, že úspora obvykle odpovídá 15 % ze zaplacených úroků (u části příjmů ve vyšším pásmu může být úspora vyšší).

Kolik si můžete odečíst

Maximální částka, kterou lze za rok uplatnit, závisí na tom, kdy byla hypotéka sjednaná (respektive kdy jste koupili nemovitost, kterou financujete hypotékou, či ji začali stavět):

• až 300 000 Kč ročně u hypoték sjednaných do roku 2020 včetně

• až 150 000 Kč ročně u hypoték sjednaných od 1. 1. 2021

Podmínky pro odpočet úroků (na co si dát pozor)

Aby šel odpočet uplatnit, typicky platí, že:

• jste ve smlouvě uveden/a jako dlužník nebo spoludlužník a zároveň vlastníte/spoluvlastníte financovanou nemovitost,

• nemovitost řeší vaši bytovou potřebu (tedy slouží k bydlení vám nebo blízkým) a definici bytové potřeby může splňovat také stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení. 

• pokud je nemovitost výhradně na pronájem/podnikání, řeší se to obvykle jinak (úroky mohou spadat do nákladů/výdajů, ne do tohoto odpočtu).

Pozor: Daňovou úsporu pocítíte jen tehdy, když vám po uplatnění slev (typicky sleva na poplatníka) vychází nějaká daň k zaplacení. Základní sleva na poplatníka za rok 2025 je 30 840 Kč.

Kolik můžete reálně ušetřit (příklad)

Pokud jste v roce 2025 zaplatili na úrocích například 80 000 Kč, odpočtem si snížíte základ daně o 80 000 Kč. Při 15% sazbě to odpovídá úspoře přibližně 12 000 Kč.

Jak odpočet uplatnit (zaměstnanec vs. OSVČ)

1) Zaměstnanci: roční zúčtování u zaměstnavatele

Pokud nemáte povinnost podávat daňové přiznání, můžete odpočet uplatnit přes roční zúčtování daně. O něj je potřeba požádat zaměstnavatele a dodat podklady nejpozději do 15. února 2026.

2) OSVČ / lidé podávající přiznání: uplatnění v daňovém přiznání

Pokud daňové přiznání podáváte sami, uplatníte odpočet přímo v přiznání za rok 2025.

Co budete potřebovat doložit

Nejčastěji:

• potvrzení o výši zaplacených úroků (od banky / stavební spořitelny),

• při prvním uplatnění často také:

  • kopii úvěrové smlouvy,

  • výpis z katastru (prokázání vlastnictví).

Termíny pro daňové přiznání (za rok 2025 v roce 2026)

• papírově: do 1. dubna 2026

• elektronicky: do 4. května 2026

• s daňovým poradcem: do 1. července 2026

Nejčastější chyby

• odeslání potvrzení o úrocích pozdě (hlavně u ročního zúčtování),

• uplatnění odpočtu u nemovitosti, která nesplňuje podmínku bytové potřeby,

• špatně rozdělené úroky mezi spoludlužníky,

• chybějící přílohy při prvním uplatnění.

Závěr

Odpočet úroků z hypotéky je jeden z nejčastějších a nejvýhodnějších odpočtů. Když máte správné potvrzení, hlídáte limity a termíny, je to zpravidla rychlá úspora bez zbytečných komplikací.

Pokud si nejste jistí, zda odpočet uplatňujete správně (nebo řešíte více nemovitostí, spoludlužníky, refinancování), napište mi a projdeme to spolu. Na mém blogu také najdete článek o tom, jak podat přiznání k dani z nemovitosti.

Daň z nemovitých věcí: Kdy podat a jak na to krok za krokem

Daň z nemovitých věcí je pravidelná povinnost, která se týká většiny majitelů nemovitostí. Dobrá zpráva: přiznání se nepodává každý rok – pouze tehdy, když se něco změnilo. V článku najdete přehled, kdy přiznání podat, do kdy, a jak ho pohodlně vyřešit online.

Kdo musí podat daňové přiznání?

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podává ten, kdo v předchozím roce (tedy od posledního podání) udělal změnu, která má na daň vliv. Typicky pokud:

• nabyl novou nemovitost (koupě, dar, dědictví),

• provedl změny na nemovitosti (např. přístavba, změna výměry, rozdělení/sloučení pozemků),

• převedl nemovitost na jinou osobu (prodej),

• nově zkolaudoval stavbu / jednotku.

✅ Pokud už nemovitost vlastníte a nic se nezměnilo, přiznání znovu nepodáváte. Finanční úřad vám daň vyměří automaticky podle posledního známého přiznání.

Do kdy se přiznání podává?

Standardní termín pro podání je do 31. ledna příslušného roku.
Pokud tento den vychází na víkend nebo svátek, posouvá se termín na nejbližší pracovní den. Letos je to tedy 2. února 2026.

Kde a jak přiznání podat?

Přiznání se podává na finanční úřad podle umístění nemovitosti (ne podle trvalého bydliště).

Možnosti podání:

• Osobně na finančním úřadě (s vyplněným formulářem nebo vyplněním na místě),

• poštou (doporučeně),

• online přes portál Moje daně – nejrychlejší varianta (s bankovní identitou, datovou schránkou nebo e-podpisem). Finanční správa od prosince 2025 propaguje možnost předvyplnění přiznání údaji z finančního úřadu a katastru v portálu MOJE daně (DIS+)

Nejste si jisti, jak přiznání podat? Podívejte se na video návod, který jsem pro vás na točila a vložila na svůj YouTube kanál.

Jak vyplnit přiznání online (Moje daně)

Doporučení: pokud můžete, zvolte online podání – je přehledné a často i rychlejší díky předvyplnění.

Postup:

1. Otevřete portál Moje daně a přihlaste se (např. bankovní identitou).

2. V horním menu vyberte Formuláře.

3. Zvolte Nový elektronický formulář.

4. Vyhledejte Daň z nemovitých věcí.

5. Vyberte jednu z možností:

   • Předvyplnit přiznání (doporučeno) – načte údaje z evidence finanční správy a katastru,

   • Vyplnit z průvodce.

Důležité: I u předvyplněného přiznání je nutné vše zkontrolovat (výměry, typ nemovitosti, podíly, příslušenství apod.).
U poplatníků s větším množstvím nemovitostí může být práce v průvodci méně komfortní – pak se vyplatí věnovat kontrole víc času nebo zvolit konzultaci. Letos má FÚ prodloužené hodiny pro veřejnost (po-čt 08:00-17:00, pá 08:00 – 14:00).

Jak a kdy se daň platí?

Po podání přiznání finanční úřad daň vyměří a doručí vám platební údaje.

Daň je standardně splatná:

• do 31. května (1. splátka),

• do 30. listopadu (2. splátka – typicky pokud daň přesahuje 5 000 Kč).

Způsoby platby:

• bankovní převod (podle údajů od FÚ),

• poštovní poukázka,

• hotově na pokladně finančního úřadu (kde je to možné).

Nejčastější chyby (a jak se jim vyhnout)

• Neaktuální údaje o nemovitosti → porovnejte předvyplnění s realitou (katastr, kolaudace, výměra).

• Odeslání bez kontroly → předvyplnění šetří čas, ale nenese odpovědnost za správnost.

• Pozdní podání → hlídejte termín do 31. ledna.

• Nejistota ve výpočtu → když si nejste jisti, je bezpečnější ověření (FÚ / daňový poradce).

Co když přiznání nestihnu?

Pokud přiznání nepodáte včas, může vzniknout pokuta – její výše závisí na délce prodlení a výši daně. Obecně platí: čím dříve přiznání doplníte, tím lépe.

Závěr

Daň z nemovitých věcí bývá rutinní, ale klíčové je vědět, kdy přiznání vůbec podávat. Pokud se u nemovitosti nic nezměnilo, není potřeba přiznání znovu podávat. Pokud změna nastala, online podání přes Moje daně je nejpohodlnější cesta – jen vždy počítejte s pečlivou kontrolou údajů.

Potřebujete poradit nebo řešíte hypotéku? Kontaktujte mě pro konzultaci.

Jak získat hypotéku: 6 nejčastějších chyb, kterým se vyhnout

Pokud sníte o vlastním bydlení a přemýšlíte, jak získat hypotéku, pravděpodobně se neobejdete bez hypotečního úvěru. Proces vyřízení hypotéky ale není vždy jednoduchý – čeká vás papírování, jednání s bankou i důležitá rozhodnutí. Mnoho lidí přitom dělá stejné chyby, které mohou stát desetitisíce navíc.

V tomto článku se podíváme na 6 nejčastějších chyb při sjednávání hypotéky a poradím vám, jak se jim vyhnout.

1. Jdeme pro hypotéku jen do své banky

Mnozí lidé zamíří automaticky do banky, kde mají běžný účet. Myslí si, že díky dlouhé historii získají lepší podmínky. Realita je jiná.

• Vaše banka nemusí mít nejlepší nabídku.

• Hypoteční specialista dokáže porovnat více bank a často vyjedná i lepší sazbu přímo u vaší banky.

👉 Rada: Vždy si nechte připravit více nabídek a poraďte se s nezávislým odborníkem.

2. Nevíme, jak vysokou hypotéku můžeme získat

Doby, kdy banky poskytovaly 100% hypotéky, jsou pryč.

• Do 36 let můžete získat až 90 % hodnoty nemovitosti.

• Nad 36 let obvykle jen 80 %.

• O ceně nemovitosti rozhoduje odhadce, ne prodávající.

👉 Rada: Nechte si předem spočítat maximální výši hypotéky. Příliš nízká částka znamená nedostatek financí, příliš vysoká může vést k penále za nedočerpání. Aktuální pravidla pro poskytování hypoték najdete také na webu ČNB. 

3. Nezrušené kreditní karty a kontokorenty

Vaši bonitu ovlivňuje i to, zda máte otevřené kreditní karty nebo kontokorentní úvěry – i když je aktivně nepoužíváte.

• Banka všechny tyto závazky vidí v registrech.

• Nevyužívané karty a kontokorenty mohou snížit částku, kterou vám banka schválí.

👉 Rada: Zrušte nevyužívané úvěrové produkty před podáním žádosti.

4. Nečteme smlouvy

Velká chyba je spoléhat se na to, že ve smlouvě je jen to, co jste si domluvili.

• Ve smlouvě mohou být podmínky, o kterých nebyla řeč.

• Důležité je například: co můžete udělat bez souhlasu banky, jak probíhá čerpání úvěru a co je nutné doložit.

👉 Rada: Vždy si smlouvu důkladně přečtěte. Pokud něčemu nerozumíte, konzultujte ji s odborníkem.

5. Pojištění bereme jako povinnost

Banka vám může nabídnout hypotéku s podmínkou sjednání pojištění – například schopnosti splácet. Často to působí, jako by šlo o povinnou součást úvěru. To ale není pravda.

• Pojištění může být užitečné, ale není povinné.

• Výběr pojišťovny a typu pojištění je na vás.

👉 Rada: Zvažte, zda je nabídka banky opravdu výhodná. Nezávislý poradce vám pomůže najít nejlepší variantu.

6. Rady hledáme u přátel místo odborníků

Ptát se ostatních na zkušenosti je fajn, ale jejich podmínky nemusejí platit i pro vás.

• Hypotéky se liší podle věku, příjmů, limitů bank i aktuálních sazeb.

• To, co platilo včera, nemusí platit dnes.

👉 Rada: Využijte nezávislého hypotečního poradce, který pro vás připraví nabídky z více bank a pomůže s výběrem.

Shrnutí

Vyřízení hypotéky může být složité a chyby se prodraží. Pokud se chcete vyhnout zbytečným komplikacím:

• Porovnejte nabídky více bank.

• Zjistěte si předem, kolik si můžete půjčit.

• Zrušte nevyužívané úvěrové produkty.

• Čtěte smlouvy pečlivě.

• Nenechte se tlačit do zbytečného pojištění.

• Spolupracujte s odborníkem.

Máte nějaké další dotazy?

Ráda vám je zodpovím, stačí si domluvit konzultaci.

Chci konzultaci

Hypo průvodce: Co dělat, když nemůžu splácet hypotéku?

Hypo průvodce: Co dělat, když se dostanete do finančních potíží se splácením hypotéky? 

Hypotéka je pro většinu lidí největším finančním závazkem v životě. Uzavíráme ji v době, kdy máme jasnou představu o budoucnosti – stabilní práci, příjem, partnera po boku, plány na rodinu. Jenže život málokdy běží přesně podle našich představ. Co dělat, když nemohu splácet hypotéku? Tato otázka může potkat každého z nás – stačí jedna nečekaná událost a finanční jistoty se mohou zhroutit.

Nemoc, ztráta zaměstnání, rozvod, ale i smrt blízkého – to všechno jsou situace, které zasahují nejen do osobního života, ale i do schopnosti splácet úvěr. V tomto článku se podíváme na to, jak v krizových momentech jednat, jaké máte možnosti a proč je nejdůležitější začít řešit situaci včas.

1️⃣ První krok: komunikace s bankou

Největší chybou je odkládat řešení a čekat, „že se to nějak zvládne“. Prodlení se splátkami totiž může vést k zápisu do registru dlužníků, sankcím, a v krajním případě i k exekuci či prodeji nemovitosti.

👉 Jak postupovat:

• Otevřeně kontaktujte banku ještě předtím, než se dostanete do prodlení.
• Připravte si přehled vaší aktuální situace (ztráta příjmu, nemocenská, rozchod, úmrtí v rodině).
• Banka má zájem, abyste hypotéku zvládli – je to pro ni výhodnější než řešit nesplácený úvěr.

Co může banka nabídnout?

• Odklad splátek – až na 6 měsíců. Splácení se dočasně zastaví, ale úvěr se stále úročí. Po skončení odkladu se splátka navýší nebo prodlouží doba splatnosti.
• Prodloužení splatnosti hypotéky – měsíční splátka se sníží, ale celkově zaplatíte více. Např. u 3milionového úvěru se splatností 25 let a úrokem 5 % zaplatíte při prodloužení o 5 let navíc stovky tisíc korun.
• Úprava splátkového kalendáře – individuální nastavení dle vaší situace.

2️⃣ Pojištění schopnosti splácet

Mnoho lidí při sjednávání hypotéky tuto možnost odmítá, protože zvyšuje měsíční náklady. V krizové chvíli však může být záchranným kruhem.

📑 Pojištění obvykle kryje:

• ztrátu zaměstnání (výpověď ze strany zaměstnavatele),
• dlouhodobou pracovní neschopnost,
• invaliditu,
• úmrtí.

Pokud máte pojistku sjednanou, je nutné ihned kontaktovat pojišťovnu a nahlásit pojistnou událost. Neodkládejte to – vyřízení trvá, a každá splátka navíc je zbytečná zátěž.

⚠️ Pozor: Ne každé pojištění kryje vše a často platí mnoho výluk. Pokud máte smlouvu, kterou jste při sjednání podcenili, může se stát, že pomoc nebude taková, jakou očekáváte. Proto je vždy dobré mít poradce, který smlouvu zkontroluje.

3️⃣ Rozvod nebo rozchod 💔

Hypotéku si často berou partneři společně. Jenže zatímco průměrná délka hypotéky je 25–30 let, průměrná délka manželství v ČR je necelých 14 let. Realita je jasná – rozvod nebo rozchod během splácení není nic výjimečného.

Jak řešit společnou hypotéku?

1. Vyvázání partnera – jeden z partnerů v nemovitosti zůstane, druhý se vyváže a dostane finanční vyrovnání. Banka musí schválit, že ten, kdo zůstává, má dostatečný příjem.
2. Prodej nemovitosti – pokud není dohoda možná. Z prodeje se doplatí hypotéka a zbytek se rozdělí.
3. Převzetí hypotéky novým vlastníkem – byt či dům lze prodat i s nesplacenou hypotékou, pokud banka schválí nového dlužníka.

4️⃣ Smrt dlužníka ⚰️

Smrtí povinnost splácet nekončí. Hypotéka přechází do dědického řízení.

• Pokud je ve smlouvě spoludlužník, pokračuje ve splácení.
• Pokud byl dlužník sám, splácet musí dočasně pozůstalí.
• V dědickém řízení se rozhodne, kdo hypotéku převezme. Pokud nikdo, řešením bývá prodej nemovitosti.

💡 Pokud měl zesnulý sjednáno pojištění schopnosti splácet, může pojišťovna hypotéku doplatit a majetek zůstane dědicům bez zátěže.

5️⃣ Výpadek příjmů: nemoc, ztráta práce, vyšší výdaje 💼

Tyto situace patří k nejčastějším. Co můžete udělat?

• Nemoc – využijte nemocenskou, případně pojištění.
• Ztráta práce – nahlaste se na úřad práce, žádejte o podporu v nezaměstnanosti.
• Vysoké výdaje – zkuste přefinancování hypotéky, pokud se blíží konec fixace. I rozdíl 0,2–0,3 % na sazbě může znamenat stovky korun měsíčně.

6️⃣ Zkroťte rodinný rozpočet 📊

Mnoho domácností netuší, kam jejich peníze mizí. Proto je důležité:

• Udělat si přehled všech výdajů (energie, jídlo, zábava, předplatná).
• Rozlišit nezbytné a zbytné výdaje.
• Omezit zbytné (např. streamingové služby, časté jídlo venku).
• Pokud to nestačí ➝ hledejte způsoby, jak zvýšit příjmy (brigáda, vedlejší činnost, pronájem).

7️⃣ Odborná pomoc a neziskové organizace

Pokud se situace vymyká kontrole, je lepší přiznat si to včas. Existují organizace, které poskytují bezplatné poradenství – např. Poradna při finanční tísni. Pomohou vám vyjednat s bankou i věřiteli řešení, které vás ochrání před exekucí.

8️⃣ Prevence: finanční rezerva 💰

Každý finanční poradce vám potvrdí, že rezerva 3–6 měsíčních platů je nejlepší obrana. Může se zdát nemožné ji vytvořit, ale i drobné pravidelné odkládání pomůže. Lepší mít alespoň něco než nic.

Shrnutí

🔑 Největší chybou je nečinnost.
➡️ Čím dřív začnete jednat, tím více možností máte – od odkladu splátek přes pojištění až po restrukturalizaci dluhu.
➡️ Pokud nevíte kudy kam, obraťte se na odborníka.

👉 Jsem tu od toho, abych vám pomohla projít i těžkými časy. Ozvěte se – společně najdeme řešení.

📲 www.holahypo.cz | +420 606 095 957