Našli jste byt za 5 milionů korun a máte našetřeno 500 000 Kč? Na první pohled to vypadá jednoduše — máte připravených 10 % z kupní ceny. Jenže kolik vlastních peněz k hypotéce budete skutečně potřebovat?
Při plánování koupě je ale dobré počítat nejen s cenou uvedenou v inzerátu. Do celkového rozpočtu vstupuje také odhad nemovitosti, vedlejší výdaje, stěhování, vybavení nového bydlení a ideálně i finanční rezerva.
Proč 10 % nemusí pokrýt všechny vlastní peníze k hypotéce
Když byt stojí 5 000 000 Kč, 10 % z kupní ceny je 500 000 Kč.
To je částka, se kterou mnoho lidí při prvním výpočtu pracuje. Jenže hypotéka se nepočítá vždy jednoduše z kupní ceny uvedené v kupní smlouvě.
Banka posuzuje také hodnotu nemovitosti, kterou stanoví odhadce. A právě z této hodnoty se pak obvykle odvíjí maximální výše hypotéky.
Může se tedy stát, že prodávající nabízí byt za 5 milionů, ale banka ho pro účely hypotéky ocení jinou částkou.
Co znamená LTV
U hypoték se často setkáte se zkratkou LTV. Jednoduše řečeno ukazuje, jak velkou část hodnoty nemovitosti může banka financovat hypotékou.
Aktuálně platí, že horní hranice LTV je standardně 80 %. U žadatelů mladších 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, může být hranice až 90 %.
V praxi ale vždy záleží na konkrétní situaci — věku žadatelů, příjmech, závazcích, typu nemovitosti, účelu financování i podmínkách konkrétní banky.
90% hypotéku je tak dobré brát jako možnost, kterou je potřeba ověřit podle vaší konkrétní situace, ne jako automatický nárok.
Modelový příklad: byt za 5 milionů
Představme si jednoduchou situaci.
Chcete koupit byt za 5 000 000 Kč. Jste žadatelé, kteří mohou při splnění podmínek dosáhnout na hypotéku až do 90 % hodnoty nemovitosti.
Na první pohled by výpočet vypadal takto:
- kupní cena bytu: 5 000 000 Kč,
- 10 % vlastních peněz: 500 000 Kč,
- hypotéka: 4 500 000 Kč.
Jenže do výpočtu vstupuje ještě odhad nemovitosti.
Pokud banka odhadne byt také na 5 000 000 Kč, může být výpočet podobný tomu, který jste si udělali na začátku.
Pokud ale odhad vyjde níže, vlastní zdroje se mohou změnit.
Když odhad vyjde níž než kupní cena
Příklad:
- kupní cena bytu: 5 000 000 Kč,
- odhad banky: 4 700 000 Kč,
- 90 % z odhadu: 4 230 000 Kč.
V takovém případě by hypotéka mohla být maximálně 4 230 000 Kč. Rozdíl mezi kupní cenou a hypotékou je 770 000 Kč.
To znamená, že místo původně očekávaných 500 000 Kč byste potřebovali z vlastních peněz přibližně 770 000 Kč.
A to ještě nejsou započítané další výdaje spojené s koupí a stěhováním.
Financování se proto vyplatí řešit co nejdříve. Ne až ve chvíli, kdy už máte podepsanou rezervaci a běží vám termíny.
Další výdaje, se kterými je dobré počítat
Při koupi nemovitosti se často soustředíme hlavně na kupní cenu. To je pochopitelné — je to největší částka v celém procesu.
Vedle ní ale existují i další náklady, které je dobré zahrnout do rozpočtu.
Může jít například o:
- odhad nemovitosti,
- právní služby,
- úschovu kupní ceny,
- návrh na vklad do katastru nemovitostí,
- pojištění nemovitosti,
- stěhování,
- základní vybavení nového bydlení,
- drobné opravy nebo úpravy po nastěhování.
Některé položky budou jen v řádu tisíců, jiné mohou být výrazně vyšší. Záleží na konkrétní nemovitosti, lokalitě, způsobu koupě i na tom, v jakém stavu byt nebo dům přebíráte.
Proč si nechat finanční rezervu
U nového bydlení se často objeví výdaje, které na začátku nevypadají zásadně, ale v součtu mohou udělat větší částku.
Možná bude potřeba dokoupit spotřebiče, světla, žaluzie, nábytek nebo úložné prostory. Někdy je potřeba vymalovat, upravit podlahu nebo vyřešit drobné opravy, které při prohlídce nepůsobily důležitě.
Při koupi vlastního bydlení je přirozené, že člověk použije velkou část úspor. Přesto je dobré mít po nastěhování alespoň určitou rezervu na běžný provoz domácnosti a nečekané výdaje.
Co když vlastní peníze nevychází?
Pokud vám po prvním propočtu vyjde, že vlastních peněz k hypotéce nemáte dost, nemusí to automaticky znamenat konec plánů. Možností může být více. Někdy pomůže upravit rozpočet, podívat se na jinou nemovitost, zapojit další nemovitost do zajištění nebo projít nabídky více bank. S tím vám může pomoci hypoteční poradce a vám tak odpadne další stres.
Nejlepší je udělat si přehled dopředu:
- kolik vlastních peněz máte k dispozici,
- jak vysokou hypotéku můžete reálně získat,
- jaká splátka je pro vás bezpečná,
- jaké další výdaje vás při koupi čekají,
- jaká rezerva vám po nastěhování zůstane.
Díky tomu budete vědět, na jakou nemovitost se dívat a kde je ještě prostor pro vyjednávání.
Než podepíšete rezervaci
Rezervační smlouva je často první velký krok ke koupi nemovitosti. Právě proto je dobré mít před jejím podpisem jasno v tom, jestli je financování opravdu reálné.
Nestačí vědět jen to, kolik stojí byt nebo dům. Důležité je znát celý rozpočet — tedy kupní cenu, odhad nemovitosti, potřebné vlastní zdroje, vedlejší výdaje i rezervu po nastěhování.
Shrnutí
Pokud kupujete byt za 5 milionů a máte našetřeno 10 %, může to být dobrý začátek. Nemusí to ale být celý rozpočet.
Do financování vstupuje také odhad nemovitosti, pravidla banky, vedlejší výdaje, stěhování, vybavení a finanční rezerva.
Cílem není se koupě bát. Cílem je vědět, s čím počítat, a udělat si reálný plán ještě předtím, než se ke koupi zavážete.
Plánujete koupi bytu nebo domu a nejste si jistí, kolik vlastních peněz k hypotéce budete potřebovat?
Ozvěte se mi. Společně si projdeme váš rozpočet, možnosti financování i to, na jakou hypotéku můžete dosáhnout. Pomohu i Vám najít cestu k vlastnímu bydlení.