Pokud jste financovali bydlení hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, banka vám na začátku roku posílá potvrzení o zaplacených úrocích. Právě ty si můžete za určitých podmínek uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně a snížit si tak daňovou povinnost.
Co znamená „odpočet úroků“ a jak funguje
Odpočet úroků nesnižuje daň přímo, ale snižuje základ daně. V praxi to znamená, že úspora obvykle odpovídá 15 % ze zaplacených úroků (u části příjmů ve vyšším pásmu může být úspora vyšší).
Kolik si můžete odečíst
Maximální částka, kterou lze za rok uplatnit, závisí na tom, kdy byla hypotéka sjednaná (respektive kdy jste koupili nemovitost, kterou financujete hypotékou, či ji začali stavět):
-
až 300 000 Kč ročně u hypoték sjednaných do roku 2020 včetně
-
až 150 000 Kč ročně u hypoték sjednaných od 1. 1. 2021
Podmínky pro odpočet úroků (na co si dát pozor)
Aby šel odpočet uplatnit, typicky platí, že:
-
jste ve smlouvě uveden/a jako dlužník nebo spoludlužník a zároveň vlastníte/spoluvlastníte financovanou nemovitost,
-
nemovitost řeší vaši bytovou potřebu (tedy slouží k bydlení vám nebo blízkým) a definici bytové potřeby může splňovat také stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení.
-
pokud je nemovitost výhradně na pronájem/podnikání, řeší se to obvykle jinak (úroky mohou spadat do nákladů/výdajů, ne do tohoto odpočtu).
Pozor: Daňovou úsporu pocítíte jen tehdy, když vám po uplatnění slev (typicky sleva na poplatníka) vychází nějaká daň k zaplacení. Základní sleva na poplatníka za rok 2025 je 30 840 Kč.
Kolik můžete reálně ušetřit (příklad)
Pokud jste v roce 2025 zaplatili na úrocích například 80 000 Kč, odpočtem si snížíte základ daně o 80 000 Kč. Při 15% sazbě to odpovídá úspoře přibližně 12 000 Kč.
Jak odpočet uplatnit (zaměstnanec vs. OSVČ)
1) Zaměstnanci: roční zúčtování u zaměstnavatele
Pokud nemáte povinnost podávat daňové přiznání, můžete odpočet uplatnit přes roční zúčtování daně. O něj je potřeba požádat zaměstnavatele a dodat podklady nejpozději do 15. února 2026.
2) OSVČ / lidé podávající přiznání: uplatnění v daňovém přiznání
Pokud daňové přiznání podáváte sami, uplatníte odpočet přímo v přiznání za rok 2025.
Co budete potřebovat doložit
Nejčastěji:
-
potvrzení o výši zaplacených úroků (od banky / stavební spořitelny),
-
při prvním uplatnění často také:
-
kopii úvěrové smlouvy,
-
výpis z katastru (prokázání vlastnictví).
-
Termíny pro daňové přiznání (za rok 2025 v roce 2026)
-
papírově: do 1. dubna 2026
-
elektronicky: do 4. května 2026
-
s daňovým poradcem: do 1. července 2026
Nejčastější chyby
-
odeslání potvrzení o úrocích pozdě (hlavně u ročního zúčtování),
-
uplatnění odpočtu u nemovitosti, která nesplňuje podmínku bytové potřeby,
-
špatně rozdělené úroky mezi spoludlužníky,
-
chybějící přílohy při prvním uplatnění.
Závěr
Odpočet úroků z hypotéky je jeden z nejčastějších a nejvýhodnějších odpočtů. Když máte správné potvrzení, hlídáte limity a termíny, je to zpravidla rychlá úspora bez zbytečných komplikací.
Pokud si nejste jistí, zda odpočet uplatňujete správně (nebo řešíte více nemovitostí, spoludlužníky, refinancování), napište mi a projdeme to spolu. Na mém blogu také najdete článek o tom, jak podat přiznání k dani z nemovitosti.