Získat hypotéku je stále těžší. Rostoucí úrokové sazby a ceny nemovitostí kazí plány o vlastním bydlení mnoha žadatelům o úvěr na bydlení. Zásadní roli v konečném schvalování hypotečního úvěru hrají také požadavky ČNB na limity úvěrových ukazatelů LTV a DTI. Pojďme se společně podívat, jakou mají funkci, co jednotlivé parametry představují a jak limitují získání nové hypotéky.
Proč ČNB stanovuje limity pro posuzování hypoték?
Pokud si chcete pořídit nemovitosti do osobního vlastnictví a získat hypotéku, je jednou ze základních podmínek splnění limitů úvěrových ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů. Tyto úvěrové limity určuje ČNB a má k tomu hned několik důvodů. Rozebereme si ty základní:
- Centrální banku zajímá mimo jiné stabilita finančního systému, jeho bezpečné fungování a ochrana spotřebitele. Protože hypoteční trh představuje nedílnou součást finančního systému, je jeho správná regulace nezbytná pro minimalizaci rizik a ochranu finanční stability. Stanovení parametrů hypotéky umožňuje ČNB kontrolovat a omezovat případné přehřívání hypotečního trhu.
- Dalším důvodem pro zavedení hypotečních limitů a parametrů je ochrana samotných spotřebitelů. I když jsou pro mnohé žadatele o hypotéku hypoteční parametry spíše překážkou, ČNB je stanovuje s cílem zajištění zodpovědného poskytování hypoték. Snaží se tak snížit riziko nadměrného zadlužení a chrání splácející před finančními problémy spojenými s nevhodnými hypotečními úvěry.
Parametry hypoték jako jedna ze základních podmínek pro získání úvěru na bydlení
Mezi základní podmínky pro získání hypotéky patří plnoletost, pravidelný příjem ze zaměstnání či podnikání a s tím související bonita žadatele, zajištění dluhu nemovitostí a v neposlední řadě splnění úvěrových ukazatelů, které stanovuje ČNB.
V praxi to znamená, že jsou nastaveny hranice limitů úvěrových ukazatelů LTV a DTI, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit. Do července 2023 musely banky uplatňovat také limit výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). Podle bankovní rady však není nutné tento ukazatel v době vysokých úrokových sazeb uplatňovat, a tak pravidla hypoték lehce zmírnila.
LTV
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr hypotéky a hodnoty zastavené nemovitosti. Tento ukazatel nám říká, kolik vám banka půjčí ze sumy, kterou potřebujete na nákup nemovitosti. Ze zákona musí dosáhnout hypoteční úvěr maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, popř. 90 %, pokud vám ještě nebylo 36 let.
- Kalkulačka LTV: Pokud kupujete nemovitost za 5 miliónů, nebylo vám ještě 36, pak může být maximální výše úvěru 4,5 miliónů Kč. Z jiných zdrojů budete muset doložit 500 tisíc Kč.
DTI
Limit ukazatele DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu a banky jsou povinny dodržovat horní hranici příjmového ukazatele DTI na úrovni 8,5násobku ročního příjmu žadatele o úvěr. Osoby mladší 36 let mají opět výhodu. Stačí, když dodrží 9,5 ročních čistých příjmů.
- Kalkulačka DTI: Pokud máte čistý příjem 500 tisíc ročně, a ještě vám nebylo 36 let, maximální výše vaší hypotéky může být 4,75 milionů Kč.
Zajímavosti a fakty spojené s LTV a DTI
- Mírnější hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
- Dříve měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení.
- Zákonnou pravomoc nastavovat úvěrové ukazatele má ČNB od dubna 2022.
- Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
- Obdobné právně závazné limity úvěrových ukazatelů platí také v řadě jiných zemí EU, například na Slovensku či v Rakousku.
- Poskytovatelé hypoték mohou na specifické případy aplikovat v běžném kalendářním čtvrtletí výjimku nepřekračující 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytli v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zajímá vás, jak by vypadala vaše kalkulace hypotéky?
Jsem vám k dispozici pro bezplatnou konzultaci.